常見問題：家具 / 屋況 / 費用

一、誰適合自地自建？

儘管成屋能靠裝潢、預售屋有客變服務，毛胚屋便於裝修規劃的多項選擇，但這些終究還是建商所提供的格局，比不上自地自建來得靈活，這也是越來越多人願意從零開始規劃夢想住宅的主因，在自己喜愛的土地上，蓋棟屬於自己的夢想宅，是件多麼棒的事，但想要擁有一間全然符合自己需求及想像的家卻不容易，到底誰適合自地自建呢?

1. 自己擁有土地
2. 不滿意市面上的產品，渴望房子能配合生活方式有獨到的設計，對於住宅有客製化＆特殊的需求
3. 不想給建商賺走利潤4喜歡透天類型的產品

二、自地自建有什麼好處？

• 好處一：客製化，打造夢想中的房子
  自地自建最大的優點就是完全客製化，建築外觀、格局、室內設計等項目，都能完全依照自己的喜好來規劃，空間依自己的喜好配置，通常會有一定比例之院子可供使用，甚至可以讓每個房間都擁有獨特的風格，打造夢想中的房子。舉例來說，如果您是運動愛好者，可以直接規劃運動空間；愛好烹飪的人可以增加廚房佔地，依照習慣打造個性化廚房，不必受限於成屋的格局及管線安排。
  除此之外，由於每個基地條件不同，自地自建可以在滿足個人需求、符合基地狀況的前提下談性設計與施工，更可以融合基地的陽光與風水特性，將室內光線、空氣對流一併考慮進來，建造出人人滿意的房屋。
• 好處二：建築成本可自行掌控
  建築成本可自己完全掌控，免去向建商購屋所產生的層層剝削(建商利潤、廣告費用、代銷佣金等)。因為建築設計是依照自己的需要來規劃，所以不單構造類型可以有更多選擇，其他建材和設備也可按照個人喜好及預算規劃，把預算花在刀口上整體的經費運用也就更靈活!
• 好處三：品質保障
  施工前能在合約中針對施工要點與規範加以說明，施工中能予以監察、施工後再進行驗收。

三、自建房屋有什麼壞處？

• 都市中心自地自建機會渺茫(地太貴了)。
• 房子蓋好才能向銀行貸款，前期需要一筆自有資金(通常比一般買屋頭期款高)。

需要親力親為，需要耗費時間與耐心，申請流程麻煩度高。事情都要自己監督與協調，要自己去找建築師事務所、營造商等等，還得處理施工過程中的一連串問題，所以選擇自地自建前得先評估好自己是否有時間與能力處理。
購買土地地段地號的查詢：
土地地段地號-地段地號就像身分證，土地位置面積使用分區，容積建蔽，適合使用類組。更詳細的資料如：所有權人、借貸狀況、土地持分、私設通道、設定地上權等記錄在地籍謄本，可讓建築師更加清楚土地開方強度與相關規定，藉由地號，可在公部門相關網站查詢到相關的禁限建資訊，可初步判斷土地是否可建築。
地籍謄本-想要調閱到所有權人的地址、名字，尚須所有權人授權。
買地自建前，先搞懂有幾種土地類型？
根據內政部的統計，我國國土分為三大種類，分別為都市土地（13%）、非都市土地（78%）和國家公園土地（9%）

四、怎麼查詢土地類別，確保買地自建不踩雷？

(一)都市土地查詢方式分為：

1. 網路查詢：至全國土地使用分區查詢或各縣市政府土地分區查詢系統，輸入欲查詢的地址或地段地號即可。
2. 申請使用分區證明：若需要有政府公信力的證明，則需要至各縣市政府臨櫃或網路申請。

(二)查詢非都市土地：

非都市土地分類查詢，需要向各地地政事務所申請「土地登記謄本」，查看土地標記部中的「使用分區」、「使用地類別」。

五、與建築師討論前須要先了解自己的需求

想要自地自建前，都需先擁有一塊屬於自己的土地，然後再進入建築裝修領域，但往往許多人忽略了土地鑑別的重要性，關於下面需求，建議在確定要自地自建時，就先找好建築事務所，與建築師好好討論一番再做決定。
像是：土地面積、建築節能、套繪管制、樓層高度、建築結構、汙水處理、畸零地使用、地質判斷、使用管制、停車位規劃、透水保水設施與治洪設施等等。
不論是手邊有地，或是要自行購置，第一件事都要藉由土地謄本，了解產權、位置、土地大小等項目外，更要關注以下三個面向：
土地使用分區、涉及土地能否合法建築、土地法定開發強度-包括建蔽率與容積率，指定建築線與容積獎勵，詳細的可開發坪數與爭取 容積獎勵 的內容，往往涉及各地區的都市細部計畫，委託專業的建築師事務所協助評估會是更為穩當的選擇。

1. 土地使用分區，涉及土地能否合法建築
   確認土地類型：我的土地可以蓋房子嗎？在取得合適的土地前除了要找可靠的土地代書辦理過戶程序外，在確定購入前最好先請合格的建築師事先評估調查。
2. 土地法定開發強度，包括建蔽率與容積率
   釐清基地是否在禁限建或管制區範圍？是否屬山坡地或地質敏感區？有沒有鄰接建築線或畸零地的情形？週邊的五大管線系統是否已建置完成？類似這些基地條件都會影響未來能不能取得建照以及後續的建築經費。若是基地上已有既有房屋，也要注意是否有鄰房侵占或是共同壁的情形，避免觸犯法規。
3. 指定建築線與容積獎勵
   一般只能透過建築線、容積等資訊進行前期粗估。但詳細的可開發坪數與爭取容積獎勵的內容，因涉及各地區的都市細部計畫，建議可委託專業的建築師事務所協助評估。

六、農地都能買地自建嗎？

手上持有的土地是被歸類在「耕地」而非「農地」。
政府對於『非都市土地使用的農地』，如果要提出變更編定的話，通常要有被道路、水溝、建地、學校等包圍或突出處伸入鄰近建地內的狀況較易通過審核，可變更的面積約363坪以下。彈性部分是如果地形有凹進周圍建地內，且凹入缺口沒有超過20公尺，是可以因為土地完整性的規劃需求，放寬變更面積到400坪以下。 如果你是上述條件都沒有符合，但是農地上有老舊建物的人，一樣也是可以變更的！前提是可變更的面積要以老舊建物的面積為準，有另外跟建物相關的合法證明文件，政府也是可以彈性增加40％喔！
在農建地興建房子時，是屬於一般建築物興建，非農業區土地的農舍建照，依然要依照建築法規定，有與建築線相連的必要，建議購買這類土地時，依然需要先請專業單位辦理建築線指示作業。

甲醛釋放量(mg/L)	CNS(台灣)	特性	EN(歐盟)
平均值 0.1 以下	F0	熱解改性處理的木材防腐無蟲卵，價格昂貴
平均值 0.3 以下， 最大值 0.4 以下	F1	因板材價格昂貴，所以比較少在一般市面上供應	SuperE0 (無正式規範)等同於台灣標準(CNS)的F2板材
平均值 0.5 以下， 最大值 0.7 以下	F2	為醫療界建議使用等級，醫院診所等醫療場所所使用的板材也會特別選用F2以上的等級來減少對患者的危害	E0(無正式規範)
平均值 1.5 以下， 最大值 2.1 以下	F3	為甲醛含量符合國家最低安全標準	E1就等同於F3。

旌堡室內裝修所使用的建材除了無毒碳化木之外，再來就是低甲醛的材料，一般市場上我們最常見角材、木心板只要業主沒有指定幾乎都是使用F3等級的木材，F3等級的甲醛含量有符合國家最低標準，但是對人體還是有些許危害，而且木材的質地鬆軟容易變形螺絲也較容易脫落。
角材的部分旌堡所使用基礎材料有兩種：一種是無毒質地較硬的實木紅柳安角材，另一種是F1等級防水防蟲集層木角材，品質穩定不變型、不腐朽、不長蟲，使用年限久也顧及健康。

木心板及其它板材的部分旌堡堅持用F1等級正芯板，一般市場上99%的木心板都是F3等級的麻六甲，則是用俗稱南洋合歡（麻六甲合歡）俗稱麻甲板，麻六甲合歡屬於含羞草科，是世界上生長最快速的樹種之一。生長得快，就代表結構鬆散，材質輕軟。
這種木材優點是質輕好加工，但缺點就是不耐腐，結構不強，且切割時屑屑滿天飛，易刺激鼻子，造成打噴嚏，所以又稱噴嚏板。

會用麻六甲木心板取代原有木材(如紅柳桉木)的唯一考量，就是成本。
麻六甲木心板通常稱之"麻仔"，使用6年生的樹材且因結構鬆散，安裝門片的螺絲容易鬆脫，或者鎖上螺絲後想調整位置，一旦卸下螺絲，原來的螺絲洞便無法再鎖。除非點上快乾膠，不然就算鎖上了也易鬆脫；還有，承載抽屜及層板的軌道銅珠等五金配件也比較容易鬆動。
木板材用麻六甲板不是不行，但最好别用在結構材，麻六甲比較適合用在地板墊材或輔助用材料為佳。

而我們使用的正芯板是使用25年生的樹木，芯仔內部板材較硬，耐重度、釘子咬合度也較佳，裁切時木屑也比芯仔少一點。
木芯板結構層次上分表板﹑中板﹑芯條含水率為6%-15%，依當地氣候相對溼度有所不同，所以進口的木芯板都需先靜置一到三個月，解決板材容易彎曲變形的現象, 芯材取用足25年生的樹材內芯較為密實較重做夾心料，所以質地比較堅硬，釘合力為佳且不易變形,在台灣製做的木芯板實木條常見的有柳安﹑白楊及其他雜木，旌堡在此為你做嚴格把關。

現今這個地球上充斥著許多致癌的毒物，這些看不見的隱形殺手，正悄悄一點一滴在奪走我們的健康，外在的環境我們無法避免接觸，但至少在家我們可以來創造一個無毒的居住環境。

我們買的家具物品很多都含有VOC，它是一種揮發性有機化合物（簡稱 VOC）是從多種室內源頭散發出的氣體，絕大多數時候， 室內空氣中的 VOC 濃度要高於室外的 VOC 濃度。
有很多產品在使用和儲存期間都有可能散發出VOC，但在室內面積最大最多會散發出為害人體的VOC莫過於是室內裝修的建材了。
甲醛是最為普遍的一種 VOC。它是一種具有刺激性氣味（辛辣）的無色氣體。許多建築材料（例如合成板、刨花板和粘著劑）中均含有甲醛。

VOC 中含有多種化學物質，可以導致接觸 者的眼鼻和喉嚨刺痛，或出現氣短、頭痛、疲乏、噁心、眩暈和皮膚問題。較高濃度的 VOC 可導致肺部刺痛，甚至損害肝臟、腎臟或中樞神經系統。

長期接觸 VOC 亦有可能導致肝臟、腎臟或中樞神經系統受損。

 

再來就是大家都熟知的環境荷爾蒙，環境荷爾蒙之種類繁多，包括殺蟲劑（如DDT）、工業用化合物（如PCB與烷基酚類）、塑化劑（如鄰二甲苯類phthalate）、金屬（有機錫與鉛）及燃燒或化學品製程之附產物（戴奧辛物質）等。目前已知之環境荷爾蒙至少有70種。

所以在室內設計裝修這一環，真正需要在乎的是那被包在面材裡80%基本材料，天天與VOC共生，健康也與這些看不見摸不著的致癌物質共眠了。

以下提供台灣與歐盟的甲醛規範表，幫助你更認識我們的用心及堅持。

甲醛釋放量(mg/L)	CNS(台灣)	特性	EN(歐盟)
平均值 0.1 以下	F0	熱解改性處理的木材防腐無蟲卵，價格昂貴
平均值 0.3 以下，最大值 0.4 以下	F1	因板材價格昂貴，所以比較少在一般市面上供應	SuperE0 (無正式規範)等同於台灣標準(CNS)的F2板材
平均值 0.5 以下，最大值 0.7 以下	F2	為醫療界建議使用等級，醫院診所等醫療場所所使用的板材也會特別選用F2以上的等級來減少對患者的危害	E0(無正式規範)
平均值 1.5 以下，最大值 2.1 以下	F3	符合國家最低安全標準	E1就等同於F3級。

角材類

• 普通品質：F3集層木角材，甲醛含量達F3等級，黃柳安角材需泡藥水有甲醛揮發問題
• 高級品質：F1集層木角材，甲醛含量達F1等級，紅柳安角材質地硬、防腐性高，不需要泡藥水，沒有甲醛揮發問題
• 最高品質：碳化集層木及柳安角材，不怕水、完全無毒釋出

木心板類

• 普通品質：麻六甲木心板為6年生質地木材，結構鬆散，需比較高劑量的藥水，甲醛排放量較高。
• 最高品質：正芯木心板為25年生質地木材，結構堅硬不易腐蝕及變形，釘接力也較強，甲醛含量也低於麻六甲
• 最高品質：碳化木心板，不怕水，完全無毒釋出

委託設計師監工，即會產生「監工管理費」，監工費通常以工程款的10-12％計價，這筆款項會在簽約時收取，工程項目的數量、工法的複雜度與工程的進行天數都會影響監工費用。建議在簽約時期，就要先確認好監工費用喔！
另外還有一種方式，設計合約與工程合約統一交由設計公司統包，監工費則包含在工程費中。更多細節歡迎聯絡旌堡！

裝潢工程費用會根據屋齡、屋況、設計坪數、設計風格、隔間數量來評估，而工程費用又可以細分成裝潢工程費用與基礎工程費用，依照屋齡的不同會有不同的比例及費用。

新成屋著重空間規劃（每坪約新台幣７萬以上）
新成屋因屋況佳，因此空間格局、水電拉線等基礎工程更動較少，會將大部分的裝潢預算投入木作、廚具安裝、衛浴裝潢、油漆等裝潢工程上，營造出既賞心悅目，又能舒適起居的生活空間。

中古屋裝潢費用依基礎工程多寡而定（每坪約新台幣９萬以上）
屋齡超過10年但沒超過20年的中古屋，此時基礎工程的多寡就決定了中古屋裝潢費用的高低，若不施作基礎工程，則裝潢費用與新成屋差距不大，若購買的中古屋屋齡超過15年，各類基礎工程即便仍可使用，但因為已屆使用年限，為了避免未來產生問題，通常建議趁著裝潢的時候一併處理，雖然會使裝潢預算增加，但可以避免日後花費大筆的修繕費用。

老屋裝潢著重基礎工程（每坪約新台幣１０萬以上)
屋齡超過20年的老舊房屋，通常已出現結構老化，安全措施不符合現代法規，內部動線格局規劃不佳，以及配電無法符合現代使用習慣等問題，為了保障良好的使用體驗與居住安全，建議重新檢查房屋結構變鬆散的情況，若出現安全性結構問題就需優先處理，必須施作補強樓板鋼筋、加強房屋結構等基礎工程，這樣才能徹底解決建物安全問題。此外，水電及瓦斯等管線結構安全，基於安全考量，通常也都會建議水電管線須全部更新。

工程費在房屋裝修上佔整體費用最多，故在收取費用上多數會分成 4～5 期收費。且施工作業種類不同，其收費方式也會不同。在簽約時須先支付30％作為訂金與採購建材的支出；拆除、水電、泥作等基礎工程完成後，再支付35％的工程費用；木作、系統櫃完工後再支付30%，最後的5％則在油漆進場到最後的驗收工作完成後支付。

設計費通常是以坪數計算，「坪數」是指實際實做的室內面積來計算，而非權狀面積。但也是有一些設計公司是用權狀面積來計價的，這點在諮詢時要特別留意。收費範圍從新台幣3,000元～20,000元不等，會依照設計師名氣、獲獎、經歷、資歷與學歷收費價格有所差異，一般來說，剛初入社會或剛創業的設計公司或工作室，設計費大約在新台幣3,000元～4,500元及3,000元以下，若是資歷較深、經驗較為豐富，收費則落在新台幣6,000元～12,000元區間，獲獎、知名度高的設計師，則收費在萬元以上。

另外，有些設計師會收取車馬費與丈量費用，所以在事前就應該詢問是否有車馬費與丈量費的收取，「旌堡空間設計」不收取車馬費外，更提供免費丈量放樣與諮詢服務。設計師至現場丈量時，在現場與業主討論需求及日後的設計方向與風格，後續會在與業主提案，繪製平面草圖（繪製空間平面圖，無配置設計）的部分，也會提出相對應的示意照片，但不提供平面配置圖。

一般設計圖面提供約莫有下列幾項：平面配置圖、天花板配置圖、地板配置圖 、水電配置圖、空調配置圖、立面圖、各式工程施工圖等等，每家設計公司所提供的圖面不盡相同，要簽約時最好能雙方確認會提供哪些圖面，並在合約中註明清楚。若希望設計公司提供3D平面圖有的則需額外付費，依照市場行情，一張價值約新台幣5,000元～8,000元不等。但是旌堡空間設計則是免費提供這項服務。

【旌堡空間設計】收費標準：

【丈量費】
現場勘查、工地丈量、現場測繪、了解需求、平面繪製，丈量費是合併於設計費中。
【設計費】
旌堡空間設計的收費是以每坪新台幣7,000元(未稅)，包括平面圖、立面圖、水電管路圖、天花板圖、櫃體細部圖、地坪圖、空調圖等，視情況會出簡易的3D圖給業主確認。

更多室內設計費用問題及需求歡迎聯絡旌堡！

老舊房屋的屋況一般比較差，可能有壁癌、漏水、磁磚剝落等問題，必須整修、汰換的建材和管線也比較多。如果將老屋的全屋裝修工程花費分為三個部分，分別是基礎工程費用、裝潢工程費用及軟裝費用來看，建議將裝潢預算的抓整體費用的1/2在老屋翻新工程上，但因為翻修過程中難免都會有遺漏或拆卸後才發現的問題需處理，不妨在基礎工程預算上預留 20% ，作為可能的額外支出備用。

以下分享老屋翻新裝潢預算的規劃：
基礎工程：50%(建議多預估10~20%)
室內設計與裝修工程：15~20%
傢俱(沙發、床鋪等)：10~15%
家電(冰箱、冷氣等)：10~15%
其他(窗簾、抱枕等軟裝裝飾)：5%

老屋翻修是對房屋進行整體性的翻新，而施作流程也會隨著屋子的狀況、預期翻新的程度而有所差異，一般舊屋翻修施工會有較多保護工程及基礎工程的施作，流程依屋齡、屋況不同，翻新項目和程度的差異，每個專案的流程也會有所差異，以下提供一般狀況的舊屋翻新作業流程，包括最初期的保護工程，以及由內部結構到外部室內設計的基礎工程、裝潢工程及軟件裝飾工程，但仍需注意不同需求也會有不同的程序喔！

Step1. 保護措施與防護工程
若翻新工程位於公寓、大廈內，在進行老屋翻修工程之前會先做好保護措施，在走道、電梯鋪設防護軟墊，以免工具、建材進出時碰傷住宅的公共設施，引發後續賠償問題。另外，建議提前向大樓管理處告知，或於公佈欄張貼老屋翻新的公告，知會左鄰右舍可能會因施工期帶來些許不便。獨棟住宅進行舊屋翻新工程時，也需將不用施作的地方加裝防護軟墊，避免發生碰撞，另外在外觀翻修時，還須加上防護網，就是我們所知道的鷹架，這都是保護工程的重要環節。

Step2. 泥作與水電配置等基礎工程
老屋翻新的防護措施完成後，從拆除隔間、配管、天花板、地板，到水電管線重新配置，泥作抹牆及防水工程的施作，及貼壁磚鋪地磚，都屬於基礎工程，也是中古屋翻修的核心工程，便可以進行格局改變與管線配置等工程，像是拆除隔間、修復壁癌、水電與瓦斯管線翻修與重新配置、汰換與重建地板牆面建材、防水工程等等。此階段工程相當於為老房重打一次基礎，可延長房屋使用年限，是老屋翻新費用中較高的預算項目。另需注意拆除工程所產生的廢棄物，透過廠商清運是否有額外費用產生。

Step3. 裝潢木作工程
若說上一階段是為老屋翻新打底，此階段則是妝點的步驟，透過室內設計，賦予空間新的風格與生命，包含木作施工、天花板、隔間牆面、油漆等工作，此階段工程的開銷彈性空間大，花費會依照建材種類、空間設計感等因素浮動，可以依照自己的喜好和需求與工作團隊討論預算，提醒不管裝潢預算多寡，都多注意施工的細膩度，讓之後的居住有更好的品質。

Step4. 軟件裝飾
傢俱及櫃子裝設、系統傢俱陳設、壁紙、燈飾、窗簾等添加居家風味的裝飾品等都屬於軟件裝飾，也就是豐富空間內涵的各種元素，當軟件進屋後，也代表中古屋翻新工程接近尾聲了，最後再將施工環境做整理清潔，老屋翻新工程即完成，可以準備裝修完工後的驗收及入住囉！

打掉重練會比拉皮翻新更划算嗎？這沒有一定的適用的答案，必須視每間房屋情況而定。下面我們整理了四點，提供給大家來考量：

1. 房屋結構上的安全疑慮
在買老屋時較容易判斷結構的其中一種方式，是以921大地震為分水嶺，因為921前完工的鋼筋混凝土舊大樓，由於當時時空背景是突然從矮房子開始蓋起高大樓，樓房耐震係數普遍較低，當時的法規也不夠嚴謹周全，建築施工模擬分析效能也不完整、過於平面化，無法有效規範施工品質，所以安全方面也有待檢視。 在921之後完工的老房，因當時修法將法定耐震法規提高，建築施工法規變得嚴謹，且建築施工模擬分析程式已可立體化，整體平均品質比以前好，但是好的建築物，必須同時掌握結構系統規劃設計，以及好的施工品質，安全性才會真正提升，所以不可陷入耐震力提升就一定代表比較安全的迷思之中，要注意的是921地震沒倒的房子也不代表施工品質及方法是對的。建議要買房前，還是要先查好是否為有口碑的建商，並且查看建物謄本，確認好建物結構，看房時仔細觀察屋內狀況，才可住得更穩更安心。

2. 是否需要做防水工程
老屋經常會有牆面防水層老化導致的漏水問題，不只產生壁癌成為黴菌溫床，嚴重者甚至會影響結構強度。局部補漏的有效期只有數年，而全面防水工程報價往往上看百萬，而且未必一勞永逸，因此重建可能更為划算。

3. 生活需求改變，需改變既有格局
生活需求改變的原因有很多，例如有新的成員加入，像是小寶寶出生、長輩搬來同住、毛小孩加入等，也有可能是既有家庭成員進入新的人生階段，如小孩進入學齡階段後，除了分房睡外，也需要獨立的閱讀學習空間，或是家中長輩年事漸高，有高齡住宅的需求，浴室需防滑地磚、坐輪椅長輩需較低的電器開關位置等，又或者單純想要老屋改造重塑空間風格，汰換老派的地板、牆面等建材，為居家空間中注入不一樣的新元素，提升生活品質等等，都是老屋改造翻新的好時機！ ，都是為了打造一個更舒適安全的居住環境，符合家庭成員新的需求，而進行老屋翻修。

4. 是否需要翻修樓梯(針對透天厝獨立戶)
老屋的樓梯大多是泥作，除了會遮蔽採光，位置也不利於格局規劃，因此翻新時需要敲掉之後換位置重做。但更改樓梯位置是個大工程，需要計算承重、在樓板上重新開口、灌漿填補等，如此龐大的工作量當然費用高昂，讓重做與翻新的成本差距縮小許多。

對於想要購入中古屋或是老屋的人，老屋翻修面許多注意事項及細節，以下有整理出3大面向，提供給大家參考。

1. 安全性：
機電面：
電箱的設置以及用電線路及電壓的安排，房子不同的區域就有不同的用電需求，電箱也有電箱的規格，如果沒有按照法規及相關安全的設置，未來會有很大的安全疑慮，居住會有很大的風險。像電線是看不見的居家隱形危機，如果買的是10年內的房屋，可以依照實際狀況評估，不一定要更換全部的水電、管線，但如果是屋齡逾10年的中古屋，以及20年以上的老屋，則需要重新檢查水電、瓦斯等管線結構安全，基於安全考量，通常都會建議水電管線須全部更新。

另外，也可以測試廚房流理臺、洗手槽、地排的排水是否順暢，可以於流理臺、洗手槽積滿水，然後放水，或是拿一個水桶裝滿水後往地排、流理台倒水，就可以知道排水是否順暢了，若不順暢，代表水管可能塞住，日後可能會有滲水問題發生，還有順便也可測試水壓是否穩定，若出水忽大忽小，或是水流一直很小，就要想到水壓有可能不足。

結構面：
而房屋結構不是單就自己本身居住的樓層，其實整棟都是命運共同體，所以判斷結構是否安全不能只看自家樓層，必須從大樓外觀、自家外觀、公共空間、地下室、樓梯間至住家內部，查看是否有異常歪斜、沉陷狀況，並檢查門窗是否有擠壓變形，查看撐起房屋結構的梁柱是否有受地震影響，或是牆面是否有出現裂縫，外觀。通常會建議10~20年以上的中古屋或20年以上的老屋，因經常會遇到房屋結構變鬆散的情況，若出現安全性結構問題就需優先處理，必須施作補強樓板鋼筋、加強房屋結構等基礎工程，這樣才能徹底解決建物安全問題。

2. 功能性：
漏水面：
很多中古屋及老屋最容易出現房屋漏水的現象，造成漏水問題的原因主要是結構受損、防水層失效、水管管線破裂等，由於沒有住在裡面所以很難發覺，不過還是可以從一些細節中觀察得知，可觀察粉刷部分是否有水泡、不平整，撫摸牆壁有無濕氣，看屋時可檢查窗戶邊角有無裂縫，油漆有無脫落或改色。但屋齡20年以上的老屋，就最好不要局部裝修，應將管線全部更新。尤其是廚房、衛浴等經常用水處，必須確認做好防水工程，否則很容易因漏水而與樓下鄰居產生不必要的糾紛，到時得全家搬出去重新翻修，反而更麻煩。
以建築物來說，最容易滲水、漏水的地方，包括樓板、屋頂、窗角及地下室等處，造成樓板漏水原因其實不只一點，但主要因素還是因施工不當造成的比例比較大，若房屋版筋的混凝土保護層太薄，或樓版面混凝土澆置不當時，皆會造成版面龜裂就容易產生滲水現象。另外像是獨棟的透天厝，屋頂的防水也就極為重要，建議在施作完防水的施工後，做三天的結構試水，再至下層樓的天花板確認有無漏水現象。若是大廈、社區型的建物，須檢視社區中庭或是地下室以及周邊環境的排水狀況，若是有積水現象表示排水功能不佳，日後強風豪雨或是颱風來襲都有淹水的可能性。窗角的漏水也是一般大眾比較不會留意的，一般大樓住戶常發現窗戶的轉角處，有細微的裂紋，在下大雨或颱風天，會發現裂紋處有滲漏水的痕跡，可以在漏水位置鑽孔，高壓灌注發泡填縫劑，填補牆面縫隙；另外，窗框的矽利康因時間長了，會產生老化脆裂的現象，必須再重新施打填補。還有一種狀況是窗戶的四周有滲漏水，日久油漆成粉狀剝落，這應該是窗戶安裝完成後，崁縫做得不確實造成，如果鋁窗與牆間的崁縫太小，嵌縫的水泥砂漿無法塞滿窗框，就容易造成空洞，以後遇到較大雨勢時，即會產生滲水。

浴室廚房面：
浴室其實是所有房間中防水工程最不能馬虎的，通常浴室的防水層會做到2-3層左右，但如果在防水層未乾的狀況下就一層接著一層做，這樣防水功能就會大打折扣，一樣也是做完防水施工後，將浴室地板倒滿水靜置三天，再進一步觀察，廁所水線是正常或異常，何謂正常，就是自然蒸發現象視為正常；異常的部分則是水完全消失或是只剩一點點，若有此現象發生，就得趕緊請師傅找出原因進行補強的動作。另外，建議廚房和浴室的位置盡可能不要更換，因為一般的大廈、社區型建案所規劃的管道間都已固定，若隨意改變怕容易破壞房屋結構，但若一定要換，也不要距離原本的管道太遠，同時須留意防水工程是否完善。

3. 外觀性：
天花板、牆面是否出現滲漏或水漬、壁癌等問題，檢視窗戶、窗框周遭是否有滲水或水漬，浴室、廁所或是屋內其他貼磁磚的區域，若有發黑產生斑點，也可推斷有滲水情形，屋內有貼壁紙，也可以檢查是否有局部的色差跟水漬痕跡，地面的部分，則可針對磁磚是否有空鼓的情形等等，另外，建築物外觀也需要仔細檢視，假如外牆跟陽台有磁磚剝落，甚至長了青苔或是草，則需要特別回到房子裡面看看室內牆，交接縫是否滲水。

上述這些當中，其實處理壁癌是較為麻煩的一件事，壁癌除了損壞建築物外，也會造成霉菌、細菌等微生物的孳生，還會侵蝕牆面，嚴重的話將可能導致水泥風化塌陷，而空氣中的霉菌更是會影響人體呼吸系統，所以必須優先處理漏水問題，如果壁癌發生在浴室、廚房牆面，有可能是管線漏水問題，需要鑿開牆面確認管線的情況，並重新塗佈建立防水層。如果是外牆經過長年的風吹日曬，導致老化產生裂縫產生壁癌的話，需要從內牆打除牆面表層，直到見磚（或RC構造牆），重新塗上防水層做修補。所以壁癌問題不僅影響視覺美觀，也是房屋結構的慢性殺手應優先處理，否則無法進行後續的裝修。