老屋翻新常見問題

老屋價格較低，同樣價格能享有更大坪數
老屋格局方正，公設比遠低於新房

其實房子跟人一樣，年紀大了，房屋結構也會跟著「老化」，房屋內部的混凝土承重與耐震能力，也會隨著歲月而逐漸弱化，也有不少人在交屋後才發現房屋有嚴重漏水的情形，所以建議在選擇中古屋或是老屋時，若可以的話不要選擇「已經裝潢好」的物件，因為在漂亮裝潢的背後，可能隱藏漏水或結構安全問題。
台灣擁有多地震、颱風問題，當老舊房屋經自然因素襲擊後，結構多少都會遭受到破壞，早期施工品質、混凝土施做品質較差，也會影響鋼筋混凝土結構耐久性。屋齡越高往往屋況也越差，為了居家安全、延長使用年限，光是水電管線更新、防水、泥作等，都是「必要、卻看不到的基礎工程」。
房屋當中的各項設備及管線是否運作正常，有些是顯而立見的。例如馬桶（正常供水）、廚房和浴室的水壓(水洩流量是否充足)、瓦斯爐（連接天然氣管線）、或是櫃體的門板（是否關合順暢）；有的是無法用肉眼觀察，必須靠專業儀器測試。例如落水頭、排水管道，還有浴室天花板有沒有連接共用排風管，如果沒有，這樣設立抽風扇形同虛設。另外還有一個小觀念在這邊跟大家建立一下，多數的人並不知道，漏水與排水的差異性，漏水是屬於泥作施工，比較好分辨的方式，想像是要敲補的就屬於泥作施工，而排水則是由水電工程所承攬，這部分就比較好分辨，只要是有關於管道、電線方面的都屬於機電面。

對於想要購入中古屋或是老屋的人，老屋翻修面許多注意事項及細節，以下有整理出3大面向，提供給大家參考。

1. 安全性：
機電面：
電箱的設置以及用電線路及電壓的安排，房子不同的區域就有不同的用電需求，電箱也有電箱的規格，如果沒有按照法規及相關安全的設置，未來會有很大的安全疑慮，居住會有很大的風險。像電線是看不見的居家隱形危機，如果買的是10年內的房屋，可以依照實際狀況評估，不一定要更換全部的水電、管線，但如果是屋齡逾10年的中古屋，以及20年以上的老屋，則需要重新檢查水電、瓦斯等管線結構安全，基於安全考量，通常都會建議水電管線須全部更新。

另外，也可以測試廚房流理臺、洗手槽、地排的排水是否順暢，可以於流理臺、洗手槽積滿水，然後放水，或是拿一個水桶裝滿水後往地排、流理台倒水，就可以知道排水是否順暢了，若不順暢，代表水管可能塞住，日後可能會有滲水問題發生，還有順便也可測試水壓是否穩定，若出水忽大忽小，或是水流一直很小，就要想到水壓有可能不足。

結構面：
而房屋結構不是單就自己本身居住的樓層，其實整棟都是命運共同體，所以判斷結構是否安全不能只看自家樓層，必須從大樓外觀、自家外觀、公共空間、地下室、樓梯間至住家內部，查看是否有異常歪斜、沉陷狀況，並檢查門窗是否有擠壓變形，查看撐起房屋結構的梁柱是否有受地震影響，或是牆面是否有出現裂縫，外觀。通常會建議10~20年以上的中古屋或20年以上的老屋，因經常會遇到房屋結構變鬆散的情況，若出現安全性結構問題就需優先處理，必須施作補強樓板鋼筋、加強房屋結構等基礎工程，這樣才能徹底解決建物安全問題。

2. 功能性：
漏水面：
很多中古屋及老屋最容易出現房屋漏水的現象，造成漏水問題的原因主要是結構受損、防水層失效、水管管線破裂等，由於沒有住在裡面所以很難發覺，不過還是可以從一些細節中觀察得知，可觀察粉刷部分是否有水泡、不平整，撫摸牆壁有無濕氣，看屋時可檢查窗戶邊角有無裂縫，油漆有無脫落或改色。但屋齡20年以上的老屋，就最好不要局部裝修，應將管線全部更新。尤其是廚房、衛浴等經常用水處，必須確認做好防水工程，否則很容易因漏水而與樓下鄰居產生不必要的糾紛，到時得全家搬出去重新翻修，反而更麻煩。
以建築物來說，最容易滲水、漏水的地方，包括樓板、屋頂、窗角及地下室等處，造成樓板漏水原因其實不只一點，但主要因素還是因施工不當造成的比例比較大，若房屋版筋的混凝土保護層太薄，或樓版面混凝土澆置不當時，皆會造成版面龜裂就容易產生滲水現象。另外像是獨棟的透天厝，屋頂的防水也就極為重要，建議在施作完防水的施工後，做三天的結構試水，再至下層樓的天花板確認有無漏水現象。若是大廈、社區型的建物，須檢視社區中庭或是地下室以及周邊環境的排水狀況，若是有積水現象表示排水功能不佳，日後強風豪雨或是颱風來襲都有淹水的可能性。窗角的漏水也是一般大眾比較不會留意的，一般大樓住戶常發現窗戶的轉角處，有細微的裂紋，在下大雨或颱風天，會發現裂紋處有滲漏水的痕跡，可以在漏水位置鑽孔，高壓灌注發泡填縫劑，填補牆面縫隙；另外，窗框的矽利康因時間長了，會產生老化脆裂的現象，必須再重新施打填補。還有一種狀況是窗戶的四周有滲漏水，日久油漆成粉狀剝落，這應該是窗戶安裝完成後，崁縫做得不確實造成，如果鋁窗與牆間的崁縫太小，嵌縫的水泥砂漿無法塞滿窗框，就容易造成空洞，以後遇到較大雨勢時，即會產生滲水。

浴室廚房面：
浴室其實是所有房間中防水工程最不能馬虎的，通常浴室的防水層會做到2-3層左右，但如果在防水層未乾的狀況下就一層接著一層做，這樣防水功能就會大打折扣，一樣也是做完防水施工後，將浴室地板倒滿水靜置三天，再進一步觀察，廁所水線是正常或異常，何謂正常，就是自然蒸發現象視為正常；異常的部分則是水完全消失或是只剩一點點，若有此現象發生，就得趕緊請師傅找出原因進行補強的動作。另外，建議廚房和浴室的位置盡可能不要更換，因為一般的大廈、社區型建案所規劃的管道間都已固定，若隨意改變怕容易破壞房屋結構，但若一定要換，也不要距離原本的管道太遠，同時須留意防水工程是否完善。

3. 外觀性：
天花板、牆面是否出現滲漏或水漬、壁癌等問題，檢視窗戶、窗框周遭是否有滲水或水漬，浴室、廁所或是屋內其他貼磁磚的區域，若有發黑產生斑點，也可推斷有滲水情形，屋內有貼壁紙，也可以檢查是否有局部的色差跟水漬痕跡，地面的部分，則可針對磁磚是否有空鼓的情形等等，另外，建築物外觀也需要仔細檢視，假如外牆跟陽台有磁磚剝落，甚至長了青苔或是草，則需要特別回到房子裡面看看室內牆，交接縫是否滲水。

上述這些當中，其實處理壁癌是較為麻煩的一件事，壁癌除了損壞建築物外，也會造成霉菌、細菌等微生物的孳生，還會侵蝕牆面，嚴重的話將可能導致水泥風化塌陷，而空氣中的霉菌更是會影響人體呼吸系統，所以必須優先處理漏水問題，如果壁癌發生在浴室、廚房牆面，有可能是管線漏水問題，需要鑿開牆面確認管線的情況，並重新塗佈建立防水層。如果是外牆經過長年的風吹日曬，導致老化產生裂縫產生壁癌的話，需要從內牆打除牆面表層，直到見磚（或RC構造牆），重新塗上防水層做修補。所以壁癌問題不僅影響視覺美觀，也是房屋結構的慢性殺手應優先處理，否則無法進行後續的裝修。

打掉重練會比拉皮翻新更划算嗎？這沒有一定的適用的答案，必須視每間房屋情況而定。下面我們整理了四點，提供給大家來考量：

1. 房屋結構上的安全疑慮
在買老屋時較容易判斷結構的其中一種方式，是以921大地震為分水嶺，因為921前完工的鋼筋混凝土舊大樓，由於當時時空背景是突然從矮房子開始蓋起高大樓，樓房耐震係數普遍較低，當時的法規也不夠嚴謹周全，建築施工模擬分析效能也不完整、過於平面化，無法有效規範施工品質，所以安全方面也有待檢視。 在921之後完工的老房，因當時修法將法定耐震法規提高，建築施工法規變得嚴謹，且建築施工模擬分析程式已可立體化，整體平均品質比以前好，但是好的建築物，必須同時掌握結構系統規劃設計，以及好的施工品質，安全性才會真正提升，所以不可陷入耐震力提升就一定代表比較安全的迷思之中，要注意的是921地震沒倒的房子也不代表施工品質及方法是對的。建議要買房前，還是要先查好是否為有口碑的建商，並且查看建物謄本，確認好建物結構，看房時仔細觀察屋內狀況，才可住得更穩更安心。

2. 是否需要做防水工程
老屋經常會有牆面防水層老化導致的漏水問題，不只產生壁癌成為黴菌溫床，嚴重者甚至會影響結構強度。局部補漏的有效期只有數年，而全面防水工程報價往往上看百萬，而且未必一勞永逸，因此重建可能更為划算。

3. 生活需求改變，需改變既有格局
生活需求改變的原因有很多，例如有新的成員加入，像是小寶寶出生、長輩搬來同住、毛小孩加入等，也有可能是既有家庭成員進入新的人生階段，如小孩進入學齡階段後，除了分房睡外，也需要獨立的閱讀學習空間，或是家中長輩年事漸高，有高齡住宅的需求，浴室需防滑地磚、坐輪椅長輩需較低的電器開關位置等，又或者單純想要老屋改造重塑空間風格，汰換老派的地板、牆面等建材，為居家空間中注入不一樣的新元素，提升生活品質等等，都是老屋改造翻新的好時機！ ，都是為了打造一個更舒適安全的居住環境，符合家庭成員新的需求，而進行老屋翻修。

4. 是否需要翻修樓梯(針對透天厝獨立戶)
老屋的樓梯大多是泥作，除了會遮蔽採光，位置也不利於格局規劃，因此翻新時需要敲掉之後換位置重做。但更改樓梯位置是個大工程，需要計算承重、在樓板上重新開口、灌漿填補等，如此龐大的工作量當然費用高昂，讓重做與翻新的成本差距縮小許多。

老屋翻修是對房屋進行整體性的翻新，而施作流程也會隨著屋子的狀況、預期翻新的程度而有所差異，一般舊屋翻修施工會有較多保護工程及基礎工程的施作，流程依屋齡、屋況不同，翻新項目和程度的差異，每個專案的流程也會有所差異，以下提供一般狀況的舊屋翻新作業流程，包括最初期的保護工程，以及由內部結構到外部室內設計的基礎工程、裝潢工程及軟件裝飾工程，但仍需注意不同需求也會有不同的程序喔！

Step1. 保護措施與防護工程
若翻新工程位於公寓、大廈內，在進行老屋翻修工程之前會先做好保護措施，在走道、電梯鋪設防護軟墊，以免工具、建材進出時碰傷住宅的公共設施，引發後續賠償問題。另外，建議提前向大樓管理處告知，或於公佈欄張貼老屋翻新的公告，知會左鄰右舍可能會因施工期帶來些許不便。獨棟住宅進行舊屋翻新工程時，也需將不用施作的地方加裝防護軟墊，避免發生碰撞，另外在外觀翻修時，還須加上防護網，就是我們所知道的鷹架，這都是保護工程的重要環節。

Step2. 泥作與水電配置等基礎工程
老屋翻新的防護措施完成後，從拆除隔間、配管、天花板、地板，到水電管線重新配置，泥作抹牆及防水工程的施作，及貼壁磚鋪地磚，都屬於基礎工程，也是中古屋翻修的核心工程，便可以進行格局改變與管線配置等工程，像是拆除隔間、修復壁癌、水電與瓦斯管線翻修與重新配置、汰換與重建地板牆面建材、防水工程等等。此階段工程相當於為老房重打一次基礎，可延長房屋使用年限，是老屋翻新費用中較高的預算項目。另需注意拆除工程所產生的廢棄物，透過廠商清運是否有額外費用產生。

Step3. 裝潢木作工程
若說上一階段是為老屋翻新打底，此階段則是妝點的步驟，透過室內設計，賦予空間新的風格與生命，包含木作施工、天花板、隔間牆面、油漆等工作，此階段工程的開銷彈性空間大，花費會依照建材種類、空間設計感等因素浮動，可以依照自己的喜好和需求與工作團隊討論預算，提醒不管裝潢預算多寡，都多注意施工的細膩度，讓之後的居住有更好的品質。

Step4. 軟件裝飾
傢俱及櫃子裝設、系統傢俱陳設、壁紙、燈飾、窗簾等添加居家風味的裝飾品等都屬於軟件裝飾，也就是豐富空間內涵的各種元素，當軟件進屋後，也代表中古屋翻新工程接近尾聲了，最後再將施工環境做整理清潔，老屋翻新工程即完成，可以準備裝修完工後的驗收及入住囉！

老舊房屋的屋況一般比較差，可能有壁癌、漏水、磁磚剝落等問題，必須整修、汰換的建材和管線也比較多。如果將老屋的全屋裝修工程花費分為三個部分，分別是基礎工程費用、裝潢工程費用及軟裝費用來看，建議將裝潢預算的抓整體費用的1/2在老屋翻新工程上，但因為翻修過程中難免都會有遺漏或拆卸後才發現的問題需處理，不妨在基礎工程預算上預留 20% ，作為可能的額外支出備用。

以下分享老屋翻新裝潢預算的規劃：
基礎工程：50%(建議多預估10~20%)
室內設計與裝修工程：15~20%
傢俱(沙發、床鋪等)：10~15%
家電(冰箱、冷氣等)：10~15%
其他(窗簾、抱枕等軟裝裝飾)：5%