自地自建不踩雷！適合對象、優缺點及土地鑑別全面解析
一、誰適合自地自建？
儘管成屋能靠裝潢、預售屋有客變服務，毛胚屋便於裝修規劃的多項選擇，但這些終究還是建商所提供的格局，比不上自地自建來得靈活，這也是越來越多人願意從零開始規劃夢想住宅的主因，在自己喜愛的土地上，蓋棟屬於自己的夢想宅，是件多麼棒的事，但想要擁有一間全然符合自己需求及想像的家卻不容易，到底誰適合自地自建呢?
- 自己擁有土地
- 不滿意市面上的產品，渴望房子能配合生活方式有獨到的設計，對於住宅有客製化＆特殊的需求
- 不想給建商賺走利潤4喜歡透天類型的產品
二、自地自建有什麼好處？
- 好處一：客製化，打造夢想中的房子
自地自建最大的優點就是完全客製化，建築外觀、格局、室內設計等項目，都能完全依照自己的喜好來規劃，空間依自己的喜好配置，通常會有一定比例之院子可供使用，甚至可以讓每個房間都擁有獨特的風格，打造夢想中的房子。舉例來說，如果您是運動愛好者，可以直接規劃運動空間；愛好烹飪的人可以增加廚房佔地，依照習慣打造個性化廚房，不必受限於成屋的格局及管線安排。
除此之外，由於每個基地條件不同，自地自建可以在滿足個人需求、符合基地狀況的前提下談性設計與施工，更可以融合基地的陽光與風水特性，將室內光線、空氣對流一併考慮進來，建造出人人滿意的房屋。 - 好處二：建築成本可自行掌控
建築成本可自己完全掌控，免去向建商購屋所產生的層層剝削(建商利潤、廣告費用、代銷佣金等)。因為建築設計是依照自己的需要來規劃，所以不單構造類型可以有更多選擇，其他建材和設備也可按照個人喜好及預算規劃，把預算花在刀口上整體的經費運用也就更靈活! - 好處三：品質保障
施工前能在合約中針對施工要點與規範加以說明，施工中能予以監察、施工後再進行驗收。
三、自建房屋有什麼壞處？
- 都市中心自地自建機會渺茫(地太貴了)。
- 房子蓋好才能向銀行貸款，前期需要一筆自有資金(通常比一般買屋頭期款高)。
需要親力親為，需要耗費時間與耐心，申請流程麻煩度高。事情都要自己監督與協調，要自己去找建築師事務所、營造商等等，還得處理施工過程中的一連串問題，所以選擇自地自建前得先評估好自己是否有時間與能力處理。
購買土地地段地號的查詢：
土地地段地號-地段地號就像身分證，土地位置面積使用分區，容積建蔽，適合使用類組。更詳細的資料如：所有權人、借貸狀況、土地持分、私設通道、設定地上權等記錄在地籍謄本，可讓建築師更加清楚土地開方強度與相關規定，藉由地號，可在公部門相關網站查詢到相關的禁限建資訊，可初步判斷土地是否可建築。
地籍謄本-想要調閱到所有權人的地址、名字，尚須所有權人授權。
買地自建前，先搞懂有幾種土地類型？
根據內政部的統計，我國國土分為三大種類，分別為都市土地（13%）、非都市土地（78%）和國家公園土地（9%）
四、怎麼查詢土地類別，確保買地自建不踩雷？
(一)都市土地查詢方式分為：
- 網路查詢：至全國土地使用分區查詢或各縣市政府土地分區查詢系統，輸入欲查詢的地址或地段地號即可。
- 申請使用分區證明：若需要有政府公信力的證明，則需要至各縣市政府臨櫃或網路申請。
(二)查詢非都市土地：
非都市土地分類查詢，需要向各地地政事務所申請「土地登記謄本」，查看土地標記部中的「使用分區」、「使用地類別」。
五、與建築師討論前須要先了解自己的需求
想要自地自建前，都需先擁有一塊屬於自己的土地，然後再進入建築裝修領域，但往往許多人忽略了土地鑑別的重要性，關於下面需求，建議在確定要自地自建時，就先找好建築事務所，與建築師好好討論一番再做決定。
像是：土地面積、建築節能、套繪管制、樓層高度、建築結構、汙水處理、畸零地使用、地質判斷、使用管制、停車位規劃、透水保水設施與治洪設施等等。
不論是手邊有地，或是要自行購置，第一件事都要藉由土地謄本，了解產權、位置、土地大小等項目外，更要關注以下三個面向：
土地使用分區、涉及土地能否合法建築、土地法定開發強度-包括建蔽率與容積率，指定建築線與容積獎勵，詳細的可開發坪數與爭取 容積獎勵 的內容，往往涉及各地區的都市細部計畫，委託專業的建築師事務所協助評估會是更為穩當的選擇。
- 土地使用分區，涉及土地能否合法建築
確認土地類型：我的土地可以蓋房子嗎？在取得合適的土地前除了要找可靠的土地代書辦理過戶程序外，在確定購入前最好先請合格的建築師事先評估調查。 - 土地法定開發強度，包括建蔽率與容積率
釐清基地是否在禁限建或管制區範圍？是否屬山坡地或地質敏感區？有沒有鄰接建築線或畸零地的情形？週邊的五大管線系統是否已建置完成？類似這些基地條件都會影響未來能不能取得建照以及後續的建築經費。若是基地上已有既有房屋，也要注意是否有鄰房侵占或是共同壁的情形，避免觸犯法規。 - 指定建築線與容積獎勵
一般只能透過建築線、容積等資訊進行前期粗估。但詳細的可開發坪數與爭取容積獎勵的內容，因涉及各地區的都市細部計畫，建議可委託專業的建築師事務所協助評估。
六、農地都能買地自建嗎？
手上持有的土地是被歸類在「耕地」而非「農地」。
政府對於『非都市土地使用的農地』，如果要提出變更編定的話，通常要有被道路、水溝、建地、學校等包圍或突出處伸入鄰近建地內的狀況較易通過審核，可變更的面積約363坪以下。彈性部分是如果地形有凹進周圍建地內，且凹入缺口沒有超過20公尺，是可以因為土地完整性的規劃需求，放寬變更面積到400坪以下。 如果你是上述條件都沒有符合，但是農地上有老舊建物的人，一樣也是可以變更的！前提是可變更的面積要以老舊建物的面積為準，有另外跟建物相關的合法證明文件，政府也是可以彈性增加40％喔！
在農建地興建房子時，是屬於一般建築物興建，非農業區土地的農舍建照，依然要依照建築法規定，有與建築線相連的必要，建議購買這類土地時，依然需要先請專業單位辦理建築線指示作業。